作者｜張宇
編輯｜楊博丞?
2025年以來，長租公寓品牌自如頻頻因“單方解約”而被推至輿論的風口浪尖。
近期，在多個社交媒體平臺上，不少房東與租客反映稱，在協商未果甚至未經協商的情況下突然接到自如的單方解約通知，自如按照合同支付違約金后便終止了合作，導致房東面臨空房閑置損失，租客被迫緊急搬家。?
多位房東表示，自如工作人員以“市場下行、房源虧損”為由，要求房東降租，若房東拒絕，便啟動單方解約程序，并按照合同給予相應補償。不過，自如的賠償方案并未讓房東滿意，有房東在社交媒體平臺上痛斥，違約金是兩個月房租，但實際上不少房東最終拿不到兩個月房租，其中扣除的是所謂的裝修折舊費和預付房租。
除了房東，租客也在這場“單方解約潮”中深受其害。一位租客在社交媒體平臺上吐槽，剛剛經歷了看房、打包、搬家等一系列痛苦的過程，因為自如工作人員突然告知需要盡快搬離，便不得不從頭再來。還有部分租客表示，在天氣最炎熱的時候緊急搬家如同當代酷刑，關鍵是自如工作人員態度還非常不好。
事實上，這并非自如首次因“單方解約”而引發眾怒，在2024年上半年，自如就已經和房東、租客鬧得不可開交，不少房東和租客紛紛在社交媒體平臺上分享遭遇自如強制解約的經歷，甚至還有房東在尚未同意解約的情況下，自如App就自動確認了解約流程。
當時，自如回應稱解約屬于正常業務調整，并不是集中解約，涉及解約的用戶也會根據合約進行補償。
但從2024年上半年至今，自如便一直深陷“單方解約風波”，這顯然不能簡單地用“正常業務調整”來解釋，因而外界普遍質疑自如的商業模式已難以為繼，其正面臨一場嚴峻的生存挑戰。
?01.
自如的現實困境
自如為何寧愿支付違約金也要強制解約？
“增益租”模式是自如的核心商業模式，主要特點是“無差價、無空置期、收益有保底、年度有分成”。在該模式下，房東將閑置房屋委托給自如，自如根據房屋類型提供定制化裝修方案，裝修費用由房東承擔，然后雙方協商確定租金，自如每月向業主支付至少80%的月租金作為保底收益，如果市場行情走高，超出部分由自如與業主進行分成。最后，自如利用其匹配機制，將房屋平均出租周期縮短至七天以內，以實現房屋的高效周轉與運營效能最大化。
因此，在住房租賃市場行情下行時，會對自如產生較大影響：一方面，根據“增益租”模式，自如需要向房東支付保底收益，但住房租賃市場行下行通常伴隨著租金下降及空置率上升，這直接導致自如的運營成本大幅攀升；另一方面，住房租賃市場行情下行意味著獲客難度陡增，這不僅讓自如難以獲取分成收益，更直接侵蝕了其核心利潤來源。
然而自2024年以來，住房租賃市場行情下行態勢持續加劇。
中指研究院的數據顯示，2024年1月至11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.72%，各線城市無一幸免，其中一線城市住宅平均租金累計下跌2.29%，二線城市累計下跌3.01%，三四線城市累計下跌2.38%。在50個重點城市中，有48個城市的住宅平均租金呈現累計下跌態勢。
2025年的住房租賃市場行情延續了上一年的頹勢。根據中指研究院的數據，2025年上半年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌1.37%，跌幅較2024年同期擴大0.47個百分點，其中一線城市住宅平均租金累計下跌0.56%，二線城市累計下跌1.83%，三四線城市累計下跌1.47%。
表面上看，住房租賃市場行情下行導致自如租得越多虧得越多，因此寧愿支付違約金也要強制解約，但實際上，自如“單方解約”的主要原因在于住房租賃市場供需已經失衡。
根據住建部發布的全國住房普查結果，全國住房空置率達到21.3%，意味著約有1.2億套住房處于閑置狀態，其中一線城市住房空置率平均為12.7%，二線城市為18.5%，三四線城市則高達26.4%。住房租賃市場供需失衡的格局，正嚴重制約著自如業績的增長空間。
與此同時，保障性租賃住房大規模入市進一步加劇了自如的困境。“十四五”期間全國計劃籌建870萬套保租房，其中一線城市占比超30%。這些保租房依托國家信用背書，租金低于市場平均水平，對自如形成了直接沖擊，導致其不得不面對獲客難度進一步提升的窘境。
?02.
押注二手房業務
租賃業務持續承壓，迫使自如將目光投向了更廣闊的市場。2025年3月，自如通過二手房業務“自如美家”正式殺入二手房交易市場，拓寬業務范圍，以探索“第二增長曲線”。這一動作也被外界視為自如繼推出“增益租”模式后的又一次重大戰略方向調整。?
自如美家第一階段的核心動作包括三個，分別是三大產品：嚴選北京、上海等城市的優質樓盤房源，通過煥新好房、清水好房、心舍好房三大產品，幫助業主賣房；房源全網聯賣：向全網認證的合作伙伴開放自如美家房源，并憑借13年來積累的城市字典、房源檔案、VR看房、視頻介紹、AI找房等數智化能力，讓房屋買賣體驗更輕松；買賣傭金八折：推出買賣傭金特惠政策，用戶在自如購買/出售二手房，在權益有效期內可享傭金8折優惠。
自如押注二手房業務的邏輯并不難理解，發展至今，自如手握超100萬間房源，背后是數十萬房東，其中大量房東難免會有“由租轉售”的需求，可以說二手房業務是其租賃業務的縱向延伸。?
裝修代賣的差異化定位是自如布局二手房業務的核心策略。與傳統房屋中介不同，房東將房屋上架自如二手房平臺后，自如將根據房源的具體情況提供美化服務，其中煥新好房、清水好房分別對應精簡裝房源、老舊房源進行美化，而心舍好房主要以藝術智能整裝為核心，對高品質房源進行針對性升級。
美化服務是自如的傳統技能，裝修對其而言可謂輕車熟路，在此之前，自如的租賃服務就已通過對房屋進行裝修而提高租賃效率和租客入住的便利度了。布局二手房業務后，自如不僅沒有丟掉這一傳統技能，反而將美化二手房產生的溢價及裝修費用作為了收入來源。
盡管商業邏輯自洽、差異化競爭優勢明顯，但自如的二手房業務仍面臨諸多挑戰。
一方面，二手房交易市場競爭激烈，貝殼、鏈家、我愛我家等傳統中介早已憑借龐大的房源體系、成熟的銷售渠道和豐富的運營經驗占據了大部分市場份額，雖然自如在房源方面擁有一定優勢，但在銷售渠道和營銷方面仍需要投入大量資源；另一方面，自如的服務鏈條過長，從裝修設計、施工再到銷售，每一個環節都會加劇現金流的壓力。在租賃業務全面承壓的當下，穩定的現金流對于自如而言是一大挑戰。?
經過自如美化服務后的房源能夠提升多少市場競爭力，以及二手房業務能否成為自如的“第二增長曲線”，仍是未知數。?
03.
出海尋增量?
面對國內市場的激烈競爭和發展瓶頸，自如還試圖在國際市場中尋找新的增長機會。
2024年5月，自如正式開啟國際化租房業務，推出國際租房平臺“自如比鄰ZABIT”，主要為中國香港、英國等地的中國留學生提供租賃服務。?
留學服務市場的確大有前景。《中國留學發展報告》顯示，中國留學生數量在2008年后快速增長，當前，中國仍是全球出國留學人數最多的國家。2021年，中國在海外高等教育機構留學的學生共計102.1萬人，位居全球首位，留學服務市場規模已超百億。此外，英國、美國、加拿大、澳大利亞、香港等地，仍是中國留學生的主要目的地。
然而，文化差異與本地化適配挑戰是自如出海必須跨越的障礙，比如歐美租客更注重隱私和獨立性，對合租模式的接受度與中國留學生存在較大差異，尤其在國內市場習以為常的管家服務和保潔服務，可能會被歐美租客排斥。自如需要在產品設計和服務模式上充分考慮文化差異，進行本土化適配調整。還值得一提的是，不同國家和地區的文化背景、法律法規、市場習慣等都存在巨大差異，如果這些問題處理不當，或將對自如在海外市場的布局帶來極大挑戰。
還值得一提的是，國際租房市場已是一片紅海，自如不得不面臨眾多實力強勁的競爭對手，尤其是在學生公寓領域，KKR、博楓等早已搶占先機，HousingAnywhere也是一個面向國際學生、年輕群體的房屋租賃平臺，其房源覆蓋范圍廣泛，在全球超150個城市均有布局。此外，還有異鄉好居、Airbnb、Facehome、Rightmove等品牌知名度較高的房屋租賃平臺，自如需要投入大量的資源進行市場推廣和品牌建設，才有可能在紅海競爭中分得一杯羹。
當前，自如正面臨多重生存挑戰，比如主業增長空間受限，二手房業務處于探索期，出海步履維艱等，如何于困境之中找到破局密鑰，已成為自如的首要難題。
